Верховный Суд Российской Федерации утвердил Тематический обзор № 12/2026, посвященный судебной практике по делам об оспаривании сделок, повлекших переход права собственности на жилые помещения.
Документ, утвержденный Постановлением Президиума ВС РФ от 1 июля 2026 года № 15А/2026, содержит ключевые правовые позиции, сформированные на основе обобщения актуальной судебной практики. Обзор разъясняет применение норм Гражданского кодекса при оспаривании сделок с жильем по основаниям заблуждения, неспособности понимать значение своих действий, обмана, а также в рамках дел о банкротстве.
Основные правовые позиции, сформулированные в обзоре:
1. Заблуждение относительно мотивов сделки (ст. 178 ГК РФ) не является основанием для признания ее недействительной. Если продавец под влиянием мошенников полагал, что заключает договор купли-продажи для «спасения» имущества, а не для его реального отчуждения, это не может служить основанием для отмены сделки. Суды должны оценивать добросовестность покупателя и предоставлять обеим сторонам равный объем защиты.
2. Бремя доказывания неспособности понимать значение своих действий (ст. 177 ГК РФ) лежит на истце. Для признания сделки недействительной необходимо доказать, что гражданин в момент ее совершения находился в состоянии, лишавшем его способности осознавать свои действия и руководить ими. Для этого требуется проведение судебной психолого-психиатрической экспертизы. Уклонение истца от экспертизы может стать основанием для отказа в иске.
3. Для признания сделки недействительной по ст. 179 ГК РФ (обман) необходимо установить осведомленность покупателя. Сделка, совершенная продавцом под влиянием обмана со стороны третьих лиц, может быть оспорена только при условии, что другая сторона (покупатель) знала или должна была знать об обмане. Например, осведомленность может подтверждаться фактом участия в сделке одного и того же риелторского агентства, действующего в интересах мошенников.
4. При недействительности сделки применяется двусторонняя реституция. После признания сделки недействительной суд обязан применить последствия в виде возврата квартиры продавцу и денежных средств — покупателю. Отказ от применения двусторонней реституции и возврат только квартиры возможен лишь в исключительных случаях, когда это противоречит основам правопорядка или нравственности (п. 4 ст. 167 ГК РФ).
5. Наследник вправе пересмотреть судебный акт. Наследник истца, обращавшегося в суд с иском о признании сделки недействительной, обладает правом на подачу заявления о пересмотре судебных постановлений по вновь открывшимся обстоятельствам, если производство по делу было прекращено в связи со смертью истца.
6. Особенности оспаривания сделок в банкротстве. Сделка по отчуждению доли в единственном жилье не может быть признана недействительной, если по результатам применения реституции это имущество будет защищено исполнительским иммунитетом. С даты признания гражданина банкротом все сделки с недвижимостью осуществляются только финансовым управляющим.
7. Основания для отказа в регистрации прав Росреестром. Регистрация перехода права собственности может быть приостановлена или в ней может быть отказано, если продавец подал заявление о прекращении регистрации, ссылаясь на мошеннические действия, а также в случае наличия в ЕГРН отметки о невозможности регистрации без личного участия собственника.
Обзор является важным ориентиром для судов, адвокатов и граждан, участвующих в спорах о недействительности сделок с жилой недвижимостью.
Обзор доступен по ссылке:
https://vsrf.ru/documents/reviews/36132/
