Срок исковой давности по недостаткам строительных работ

Арбитражный суд Уральского округа в октябре 2024 года вынес постановление, которое содержит разъяснения о применении срока исковой давности по искам о ненадлежащем качестве работ в отношении зданий и сооружений.

Суд подтвердил, что течение срока начинается не с момента оплаты убытков, а с момента заявления о недостатках, которое может иметь любую форму.

В сфере строительного подряда споры о качестве работ и сроках исковой давности по ним — одни из самых распространенных.  Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 15.10.2024 № Ф09-6881/21 проливает свет на ключевые аспекты применения статьи 725 Гражданского кодекса РФ.

Суть спора

По договору строительного подряда был построен жилой дом. После ввода в эксплуатацию новые собственники квартир обнаружили недостатки и подали иски к застройщику (заказчику). Суд общей юрисдикции утвердил мировые соглашения, по которым заказчик выплатил гражданам компенсацию.

Заказчик, в свою очередь, обратился в арбитражный суд с иском к подрядчику о взыскании этих сумм в качестве убытков. Подрядчик заявил о пропуске срока исковой давности.

Ошибочный путь, верный результат

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск, но ошибочно применили нормы о регрессной ответственности (статья 1081 ГК РФ), начав отсчет срока с момента исполнения мировых соглашений.

Суд округа исправил эту ошибку, указав, что отношения сторон носят договорный, а не деликтный характер. В данном случае применяются нормы главы 37 ГК РФ о подряде и, что особенно важно, специальные правила о сроке исковой давности по качеству работы (ст. 725 ГК РФ).

Ключевые выводы суда округа

1. Срок исковой давности для требований к качеству зданий и сооружений составляет 3 года.
   Пункт 1 статьи 725 ГК РФ устанавливает специальное правило: для зданий и сооружений применяется не общий годичный срок, а общий трехгодичный срок в соответствии со ст. 196 ГК РФ.
2. Течение срока исковой давности начинается с момента заявления о недостатках.
   Поскольку работы имели гарантийный срок, и недостатки были выявлены в его пределах, применяется пункт 3 статьи 725 ГК РФ. Срок исковой давности начинается со дня заявления о недостатках.
3. Заявление о недостатках не требует специальной формы.
   Это самый важный практический вывод. Суд прямо указал, что закон не требует подачи официальной претензии. Уведомление может быть сделано в любой форме. В данном случае суд признал, что подрядчик узнал о недостатках в момент привлечения его в качестве третьего лица в суде по искам граждан к заказчику. Этот момент и был квалифицирован как “заявление о недостатках”.

Практическое значение для участников строительного подряда

• Для Подрядчиков:  Любое полученное уведомление о недостатках, в том числе в рамках других судебных процессов, следует рассматривать как точку отсчета для трехлетнего срока исковой давности.