Как проверить недвижимость и продавца перед покупкой: пошаговая инструкция

Перед совершением любой сделки с недвижимостью крайне важно провести комплексную проверку как самого объекта, так и продавца. Это поможет избежать мошенничества, финансовых потерь и юридических проблем.

1. Проверка объекта недвижимости

Первичная проверка через бот: Установите в Telegram бота @ktotamprobot. Для получения базовой информации достаточно ввести кадастровый номер или адрес объекта. Бот покажет:
- кадастровый номер,
- категорию земли,
- кадастровую стоимость,
- количество правообладателей,
- площадь,
- вид собственности,
- наличие обременений.
Заказ выписки из ЕГРН: Даже если бот не показал обременений, обязательно закажите официальную выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) через сайт Росреестра. Это единственный достоверный источник, подтверждающий кадастровый учет и переход прав. Выписка гарантирует, что на момент ее получения объект чист, и сделка не будет приостановлена.

2. Проверка продавца (физического лица)

Проверка долгов: На сайте Банка данных исполнительных производств (http://fssprus.ru/iss/ip) проверьте, есть ли у продавца неоплаченные штрафы, долги по алиментам или иные исполнительные производства. Даже незначительная задолженность может привести к аресту имущества судебными приставами.
Проверка на банкротство: На портале «Электронное правосудие» (http://kad.arbitr.ru/) проверьте, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве. Если сделка будет совершена в преддверии банкротства, арбитражный управляющий может оспорить ее и признать недействительной.
Проверка связей с юридическими лицами: На сайте ФНС (https://service.nalog.ru/mru.do) в разделе «Сведения о физических лицах, являющихся руководителями или учредителями нескольких юридических лиц» проверьте, не является ли продавец руководителем или владельцем компаний. Это важно для следующего пункта.
Проверка судебных исков: Проверьте, не поданы ли против продавца исковые заявления в судах общей юрисдикции. Иски подаются по месту жительства ответчика. Проверить информацию можно на сайтах районного суда и мирового судьи соответствующего участка. Определить подсудность можно по адресу на портале (https://sudrf.ru/index.php?id=300).

3. Дополнительные важные проверки

Если продавец связан с юрлицом: Если по предыдущему пункту выявилась связь, проверьте и эти юридические лица через Банк данных исполнительных производств и портал «Электронное правосудие». Руководителя могут привлечь к субсидиарной ответственности по долгам компании, что создает риски для его имущества, включая продаваемую недвижимость.
Проверка истории собственности: Запросите у продавца предыдущий договор купли-продажи. Если право собственности было получено менее 3 лет назад, рекомендуется проверить и предыдущего владельца по всей указанной схеме.
Проверка документов:
- Проверка паспорта: Действительность паспорта можно проверить на сайте ГУВМ МВД РФ: http://services.fms.gov.ru/ (сервис может быть доступен через госуслуги).
- Проверка доверенности: Если продавец действует по доверенности, проверьте ее подлинность и действительность в Реестре нотариальных доверенностей (www.reestr-dover.ru).