Обстоятельства дела

Шишкин Вячеслав Владимирович, Петрова Елена Геннадьевна являются собственниками жилого дома с кадастровым номером 23:40:7777777:29, площадью 521.4 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером: 23:40:7777777:6, площадью 804 +/- 7 кв.м. по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Анапская, д. 77&.

Истцам на праве долевой собственности принадлежит половина жилого дома и половина земельного участка, по ¼ в праве общей долевой собственности. Право собственности истцов зарегистрировано в ЕГРН на основании Договора купли-продажи доли в праве общедолевой собственности на земельный участок с долей в праве общей долевой собственности на жилой дом от 26.09.2023 года, о чем свидетельствуют выписки из ЕГРН (Приложение №1,2).

Вторым собственником является ответчик – Иванов Владимир Васильевич, которому согласно выпискам из ЕГРН на жилой дом и землю принадлежит ½ в праве общей долевой собственности.

Согласно техническому паспорту от 24.06.2010 года, жилой дом с кадастровым номером 23:40:7777777:29, состоит из двух изолированных частей, каждая из которых представляет собой отдельный блок помещений (Приложение №3).

Эти части разделены капитальной стеной без проемов и имеют отдельные выходы на земельный участок. Истцы и ответчик используют индивидуально подведенные к своим частям дома инженерные коммуникации, при этом у каждого установлены отдельные приборы учета потребления жилищно-коммунальных услуг. Оплата коммунальных услуг производится истцами и ответчиком по раздельным лицевым счетам, отражающим потребление ресурсов в рамках их индивидуально используемых частей дома.

Земельный участок с кадастровым номером: 23:40:7777777:6, площадью 804 +/- 7 кв.м. имеет правильную прямоугольную форму. На нем расположен жилой дом с кадастровым номером 23:40:7777777:29, площадью 521,4 кв.м., размещение которого соответствует долям собственников в праве общей долевой собственности на дом и земельный участок. Границы участков, принадлежащих истцам и ответчику, обозначены забором. Между истцами и ответчиком установился фактический порядок пользования домом и земельным участком, пропорциональный их долям в общей долевой собственности. Порядок пользования сложился в силу того, что дом изначально строился для двух владельцев, что предполагало разделение как дома, так и земельного участка между ними в равных долях.

Прежний собственник и ответчик разработали соглашение о порядке владения и пользования жилым домом и земельным участком, расположенным по адресу: г. Геленджик ул. Анапская, 777&, находящимся в общей долевой собственности. К указанному соглашению кадастровым инженером подготовлена схема расположения земельного участка на кадастровом плане. Схема в полной мере отражает сложившийся порядок пользования земельным участком (Приложение№4).

Необходимо отметить, что соглашение с ответчиком не было заключено ни предыдущим собственником, ни нынешними правообладателями.

Вместе с тем, жилой дом с кадастровым номером 23:40:7777777:29, площадью 521.4 кв.м. фактически является домом блокированной застройки так, как отвечает характеристикам п. 40 ст. 1 ГрК РФ[1]; ч. 1 ст. 16 Закона от 30.12.2021 № 476-ФЗ[2] – дом блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Согласно схеме расположения земельного участка с кадастровым номером: 23:40:7777777:6, площадью 804 +/- 7 кв. м. с учетом имеющегося забора между условными участками истцов и ответчика площадь каждого из них составляет 402 +/- 3,5 кв. м., что соответствует долям в праве собственности истцов и ответчика.

Согласно техническому паспорту на жилой дом в собственности у истцов и ответчика находятся следующие помещения:

В соответствии с пунктом 10.3 Приказа Росреестра от 23.10.2020 № П/0393[3] в площадь этажа жилого здания включаются площади балконов, лоджий, террас и веранд, внутренних перегородок и стен, а также лестничных площадок и ступеней с учетом их площади в уровне данного этажа, поэтому в техническом паспорте указана площадь жилого дома 513,6 в.м., а в выписке из ЕГРН – 521,4 кв.м.

У ответчика и у истцов имеются скважины для обеспечения каждой части дома водой. Центральное водоснабжение в доме отсутствует. В летний период скважина истцов пересыхает, что приводит к полному отсутствию воды.

В этой связи 18 ноября 2024 года истец – Шишкин Вячеслав Владимирович обратился в ООО «Концессии водоснабжения – Геленджик», в свою очередь ресурсоснабжающая организация подготовила проект договора № 842/Д-ФЛ о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения и проект договора 843/Д-ФЛ о подключении (технологическом присоединении) к централизованной системе водоотведения в связи со связанным ростом объема при водоотведении центрального водопровода. (Приложение №5,6).

После того как была разработана рабочая документация наружных сетей водоснабжения потребовалось согласие ответчика так, как хоть строительство и планировалось на половине земельного участка, находящегося в фактическом владении истцов, но в силу действующего законодательства требуется согласие всех собственников участка (ст. 247 ГК РФ[4]). Ответчик в свою очередь отказался предоставить истцам согласие на строительство наружных сетей водопровода и увеличение проектной мощности водоотведения (Приложение №7,8).

По общему правилу пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (ст. 247 ГК РФ). Вместе с тем согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

С учетом изложенного исковое заявление обусловлено не только правом истцов на выдел доли в порядке п.2 ст.252 ГК РФ, но и необходимостью беспрепятственно осуществлять свои права собственников (ст.304 ГК РФ). Считаю, что при таких обстоятельствах суд вправе удовлетворить исковые требования истцов выделить долю и прекратить право общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, обязать ответчика выдать согласие на выдачу технических условий на подключение к сетям холодного водоснабжения для технологического присоединения к центральной системе холодного водоснабжения и согласие на увеличение мощности водоотведения.

Устранение нарушений

В силу статьи 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Статьей 209 ГК РФ предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В пунктах 45 – 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что иск законного собственника об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению при доказанности того, что действиями ответчика нарушается право собственности или законного владения истца или имеется реальная угроза такого нарушения со стороны ответчика.

В пункте 20 Постановления Правительства РФ от 30.11.2021 № 2130[5] в случае если подключение подключаемого объекта к централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения осуществляется (с учетом места нахождения подключаемого объекта, его параметров и технической возможности его подключения) через технологически связанные (смежные) объекты централизованных систем горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, принадлежащие на праве собственности или на ином законном основании физическому или юридическому лицу, не являющемуся исполнителем (далее – смежный владелец), технические условия выдаются исполнителем лицам, указанным в пунктах 9 и 11 настоящих Правил, только после получения письменного согласия на выдачу технических условий от смежного владельца.

В пункте 9 указанных выше Правил указано, что с запросом о выдаче технических условий к исполнителю вправе обратиться правообладатель земельного участка и (или) подключаемого объекта.

Как указано выше в целях улучшения своих жилищных условий, истицы обратились к ответчику с просьбой о выдаче письменного согласия на подключение к сетям холодного водоснабжения уличного водопровода по разработанной ООО «Проект» рабочей документации и согласия на увеличение проектной мощности водоотведения, однако ответчик ответил отказом, указав, что у истцов имеется скважина.

Согласно п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Таким образом, при наличии технической возможности и рабочей документации с определением точки подключения к централизованной водопроводной сети домовладения истца и подключения к системе водоотведения в связи со связанным ростом объема при водоотведении центрального водопровода, предусматривается получение разрешения совладельца данного участка на выдачу истцу технических условий на подключение к сетям холодного водоснабжения, поэтому отказ ответчика выдать письменное согласие истцу на выдачу технических условий на подключение к сетям холодного водоснабжения и увеличения мощности водоотведения, является нарушением прав истца, как собственника на обустройство и организацию водопровода в жилом доме, что согласуется с требованиями ст. 304 ГК РФ, когда собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Выдел доли

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. В соответствии с частью 2 статьи 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Согласно п.6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» от 10.06.1980 № 4 (ред. от 06.02.2007) выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также означает утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ).

Согласно п.7. этого же Постановления ВС РФ поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру и стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.

Как указано выше жилой дом состоит из двух изолированных частей с отдельными выходами на индивидуальные земельные участки, изолированные части жилого дома имеют обособленные инженерные коммуникации и приборы учета. Жилой дом является домом блокированной застройки. Сложился фактический порядок пользования домом и участком, пропорциональный долям в общей долевой собственности, сложившийся изначально в связи со строительством дома для двух владельцев.

Согласно пункту 40 статьи 1 ГрК РФ блокированной застройки – жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок) (п.1 ст.11.5. ЗК РФ).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок, и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (п.1 ст.11.5. ЗК РФ).

Считаю, что применительно к вышеприведенным нормам гражданского и земельного законодательства, правовая позиция истцов, изложенная в иске, является обоснованной, поскольку целью раздела является прекращение общей долевой собственности и обеспечение возможности бывшим сособственникам максимально беспрепятственно самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться выделенным имуществом с учетом его целевого назначения, нуждаемости и заинтересованности в нем.

Подсудность и государственная пошлина

Согласно ст. 30 ГПК РФ иски о правах на земельные участки, участки недр, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения, другие объекты, прочно связанные с землей, а также об освобождении имущества от ареста предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов или арестованного имущества.

Согласно сведениям, содержащимся в выписках из Единого государственного реестра недвижимости, рыночная стоимость дома составляет 10 947 775,31 рублей., стоимость земельного участка 5 511 238,72, всего 16 459 014,03 руб. Истцы претендуют на 1/2 доли, следовательно цена иска составляет 8 229 507,01 руб. При цене иска 8 229 507,01 руб. госпошлина составляет: 80 000,00 + 0,35% × (8 229 507,01 – 8 000 000,00) = 80 000,00 + 803,27 = 80 803,27. За требование неимущественного характера 3 000 рублей. Итого 83 804 руб. так, как сумма госпошлины округляется до полного рубля (п. 6 ст. 52 НК РФ).

На основании изложенного,

ПРОШУ СУД:

1. Выделить в натуре Шишкину Вячеславу Владимировичу и Петровой Елене Геннадьевне в счет существующих долей в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером: 23:40:7777777:6, площадью 804 +/- 7 кв. м., из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Анапская, д. 77&., по ½ доли в общею долевую собственность земельный участок площадью 402 +/- 3,5 кв. м., согласно схеме расположения земельных участков, подготовленной кадастровым инженером путем выдела из земельного участка с кадастровым номером: 23:40:7777777:6, площадью 804 +/- 7 кв. м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик. Оставить в собственности Иванова Владимира Васильевича первоначальный участок уменьшив его площадь до 402 +/- 3,5 кв. м. и прекратить общедолевую собственность истцов и ответчика на спорный земельный участок.

2. Выделить в натуре Шишкину Вячеславу Владимировичу и Петровой Елене Геннадьевне в счет существующих долей в праве собственности на жилой дом с кадастровым номером 23:40:7777777:29, площадью 521.4 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Геленджик, по ½ доли в общею долевую собственность на жилой дом площадью 263,1 кв. м. путем раздела жилого дома с кадастровым номером 23:40:7777777:29, площадью 521.4 кв. м. и прекратить общедолевую собственность истцов и ответчика. Оставить в собственности Иванова Владимира Васильевича жилой дом с измененной площадью 258,3 кв.м.

3. Обязать Иванова Владимира Васильевича не чинить препятствий истцам в пользовании жилым домом и земельным участком, обязать выдать истцам письменное согласие на оформление технологического присоединения к централизованной системе холодного водоснабжения на подключения к централизованной водопроводной сети домовладения истцов и на подключение к системе водоотведения в связи со связанным ростом объема при водоотведении центрального водопровода.

[1] Градостроительный кодекс Российской Федерации” от 29.12.2004 N 190-ФЗ

[2] Федеральный закон “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” от 30.12.2021 N 476-ФЗ (ред. от 29.10.2024)

[3] Приказ Росреестра от 23.10.2020 N П/0393 “Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места” (Зарегистрировано в Минюсте России 16.11.2020 N 60938)

[4] Гражданский кодекс Российской Федерации

[5] Постановление Правительства РФ от 30.11.2021 № 2130 “Об утверждении Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения, о внесении изменений в отдельные акты Правительства Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных актов Правительства Российской Федерации и положений отдельных актов Правительства Российской Федерации”