Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 24 марта 2026 года вынесла определение, которое меняет подход к применению преимущественного права арендатора на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения. Дело направлено на новое рассмотрение.
Истец обратился в суд с иском к ответчикам о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи, взыскании денежных средств и истребовании участка из незаконного владения. Общество являлось арендатором частей земельного участка сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды от 13 января 2014 года сроком на 10 лет. В пункте 2.3 договора было закреплено первоочередное право истца на аренду и покупку земельного участка. В ходе использования арендованного участка истец узнал, что один из ответчиков (арендодатель) продал земельный участок другому ответчику по договору купли-продажи от 16 марта 2020 года. По мнению общества, это нарушило его преимущественное право на выкуп.
Районный суд решением от 11 декабря 2024 года удовлетворил иск в полном объёме. Областной суд апелляционным определением от 30 апреля 2025 года оставил решение без изменения. Кассационный суд общей юрисдикции определением от 30 июля 2025 года также согласился с выводами нижестоящих инстанций. Суды исходили из того, что ответчик-арендодатель не уведомил общество о продаже участка, чем нарушил преимущественное право истца, предусмотренное договором аренды.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала обжалуемые судебные постановления незаконными. Суды ошибочно применили пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ, который предусматривает перевод прав и обязанностей покупателя при нарушении преимущественного права покупки доли в общей собственности. Однако земельный участок на момент заключения договора купли-продажи не находился в долевой собственности, а принадлежал на праве собственности только продавцу (одному из ответчиков). Следовательно, правила о преимущественной покупке доли в общей собственности здесь неприменимы.
Кроме того, Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» является специальным по отношению к общим нормам Гражданского кодекса. Согласно пункту 1 статьи 8 этого закона, преимущественное право покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения принадлежит субъекту РФ или муниципальному образованию, а не арендатору. Продавец обязан известить об этом уполномоченный орган. Верховный Суд особо подчеркнул: преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения положениями Закона № 101-ФЗ не предусмотрено. Более того, пункт 4 статьи 8 Закона № 101-ФЗ устанавливает, что сделка по продаже земельного участка, совершённая с нарушением преимущественного права покупки публично-правового образования, ничтожна. Однако такой способ защиты, как перевод прав и обязанностей покупателя на арендатора, законом не предусмотрен.
Судебная коллегия также указала, что условие договора аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные статьями 209, 260 Гражданского кодекса РФ. Иными словами, договорная оговорка о «преимущественном праве покупки арендатора» не создаёт для арендатора законного преимущественного права, которое можно защитить путём перевода прав покупателя. Дополнительно суды всех инстанций не привлекли к участию в деле администрацию сельского поселения — орган, который в силу закона обладает преимущественным правом покупки земельных участков сельскохозяйственного назначения. Мнение компетентного органа, чьи права могли быть нарушены, не выяснено.
В итоге Верховный Суд РФ отменил решение районного суда, апелляционное определение областного суда и определение кассационного суда общей юрисдикции, направив дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Данное определение формирует важную правовую позицию. Преимущественное право покупки земельного участка сельхозназначения может принадлежать только публично-правовому образованию (субъекту РФ или муниципалитету) на основании федерального закона, а не арендатору по договору. Договорное условие о «преимущественном праве покупки арендатора» не подлежит судебной защите путём перевода прав и обязанностей покупателя. При рассмотрении споров о продаже земельных участков сельхозназначения обязательно привлечение уполномоченного органа, обладающего преимущественным правом покупки. Нарушение продавцом договорного обязательства уведомить арендатора может повлечь иную ответственность (например, возмещение убытков), но не перевод прав покупателя.
