Верховный Суд Российской Федерации утвердил Тематический обзор № 13/2026, посвященный практике рассмотрения дел, связанных с самовольным строительством.
Документ содержит 32 правовые позиции, разъясняющие ключевые аспекты применения статьи 222 Гражданского кодекса РФ и смежных норм законодательства. Предлагаем вашему вниманию краткий обзор наиболее значимых выводов Суда.
Применение норм материального права
1. Постройки до 1995 года
Объекты нежилого назначения, построенные до 1 января 1995 года, не могут быть признаны самовольными постройками в силу закона, если они возведены без нарушений строительных и градостроительных норм.
2. Жилые дома до 14 мая 1998 года
Если жилой дом возведен до указанной даты на участке, не предоставленном для строительства, требование о сносе не подлежит удовлетворению при наличии возможности оформления прав на участок и отсутствии строительных нарушений.
3. Некапитальные пристройки
Присоединение к зданию некапитальной постройки (например, веранды) не свидетельствует о создании нового объекта и не является основанием для сноса всего здания.
4. Подпорные сооружения
Сооружения, возведенные гражданином для сохранения своего имущества при бездействии органов местного самоуправления, не могут быть признаны самовольной постройкой.
5. Истечение срока аренды
Истечение срока договора аренды участка и отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию не являются основанием для признания объекта самовольной постройкой, если он возведен в соответствии с целевым назначением и строительными нормами.
6. ИЖС на арендованном участке
Возведение жилого дома на участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, не требует получения разрешения на строительство, даже если это предусмотрено договором аренды.
7. Недействительность перенайма
Признание соглашения о передаче прав по договору аренды недействительным не влечет квалификацию постройки как самовольной при отсутствии нарушений при строительстве.
8. Земли сельхозназначения
Здания, возведенные на землях сельхозназначения, незаконно переведенных в земли населенных пунктов, являются самовольными постройками и подлежат сносу.
9. Дома блокированной застройки
Возведение домов блокированной застройки на участках с видом разрешенного использования «ведение садоводства» не допускается.
10. Фактическое использование
Объект, соответствующий виду разрешенного использования участка, но фактически используемый в иных целях, не является самовольной постройкой.
11. Аварийное состояние
Право собственности на реконструированное здание не может быть признано, если его техническое состояние является аварийным и создает угрозу жизни и здоровью граждан.
12. Объекты вспомогательного использования
Строения, имеющие одинаковую функцию с основным объектом, не могут быть отнесены к объектам вспомогательного использования.
13. Отказ в сносе при единственном нарушении
Если единственным признаком самовольной реконструкции является отсутствие разрешительной документации, в удовлетворении требования о приведении объекта в первоначальное состояние может быть отказано.
14. Выселение граждан
При принятии решения о сносе постройки, где проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, необходимо разрешать вопрос об их выселении.
15. Изменение назначения
Требование о признании права собственности на жилой дом как на нежилой объект не подлежит удовлетворению — это подмена процедуры перевода помещения.
16. Споры о границах
При разрешении требований о сносе постройки на смежном участке необходимо разрешить спор о границах земельных участков.
17. Перераспределение долей
При реконструкции жилого дома, находящегося в долевой собственности, суд должен решить вопрос о перераспределении долей сособственников.
18. Добросовестность приобретателя
Приобретение здания с помещениями, признанными самовольной постройкой, не влечет признание права собственности на такую постройку за новым собственником.
19. Возмещение убытков
Добросовестный застройщик имеет право на возмещение убытков, причиненных сносом строения, возведенного на основании разрешения, признанного впоследствии незаконным.
20. Компенсация при сносе
При сносе объекта в зоне минимальных расстояний от газопровода суд должен разрешить вопрос о выплате денежной компенсации добросовестному застройщику.
21. Обязанности органов МСУ
Принятие мер по выявлению самовольной постройки и освобождению публичного земельного участка является обязанностью органов местного самоуправления.
22. Многоквартирные дома
Орган местного самоуправления не вправе применять административную процедуру сноса в отношении объекта, являющегося частью многоквартирного дома.
23. Постройки до ЗК РФ
Орган МСУ не вправе принять решение о сносе объекта, созданного на земельном участке до вступления в силу Земельного кодекса РФ (30 октября 2001 г.), в связи с отсутствием правоустанавливающих документов.
24. Проверка полномочий
Суд при оспаривании решения органа МСУ о сносе проверяет правомерность отнесения объекта к самовольным постройкам.
Процессуальные вопросы
25. Состав лиц
По иску о признании права собственности на самовольную постройку к участию в деле в качестве ответчика подлежит привлечению орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган.
26. Бремя доказывания
Бремя доказывания соответствия постройки строительным, градостроительным, санитарным и противопожарным нормам лежит на лице, осуществившем самовольное строительство.
27. Судебная экспертиза
Судебная строительно-техническая экспертиза по делам о самовольном строительстве может проводиться исключительно государственными судебно-экспертными организациями.
28. Альтернативные способы
При установлении возможности устранения нарушений суд принимает решение, предусматривающее оба способа: снос или приведение в соответствие с требованиями.
29. Последствия отказа в сносе
Если в иске о сносе самовольной постройки (единственный признак — отсутствие разрешения) было отказано, застройщик имеет право на признание права собственности при отсутствии недобросовестного поведения.
Иные вопросы
30. Пересмотр решения
Вступившее в законную силу решение о признании постройки самовольной не может быть пересмотрено путем изменения способа исполнения решения.
31. Исполнение решения
Исполнение решения суда о сносе самовольной постройки по общему правилу осуществляется должником.
32. Возмещение расходов
Расходы на снос самовольной постройки подлежат возмещению должником по правилам статьи 15 ГК РФ.
Обзор утвержден постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 июля 2026 года № 16А/2026.
Подробнее с полным текстом обзора можно ознакомиться на официальном сайте Верховного Суда Российской Федерации:
https://vsrf.ru/documents/reviews/36133/
