Самовольная постройка и пределы полномочий кассации

 Фабула дела

Администрация федеральной территории «Сириус» обратилась в суд с иском к гражданину (собственнику земельного участка) о признании самовольными постройками двух объектов:

• двухэтажного объекта капитального строительства площадью 217,8 кв. м;
• некапитального вспомогательного объекта площадью 125 кв. м.

Требования включали также снос указанных построек.

Земельный участок площадью 568 кв. м имел вид разрешённого использования «для индивидуального жилищного строительства». На нём располагался жилой дом, право собственности на который возникло у ответчика на основании договоров купли-продажи 2018 и 2019 годов. В ходе осмотра, проведённого администрацией, было установлено, что на участке также имеется одноэтажное строение с мансардным этажом и вывеской на фасаде, а также малоэтажное строение. Разрешение на строительство (реконструкцию) данных объектов не выдавалось, уведомление о строительстве не направлялось. По сведениям из открытых источников и согласно протоколу осмотра, на участке велась гостиничная деятельность.

2. Ход судебного разбирательства

2.1. Решение суда первой инстанции

Адлерский районный суд г. Сочи 9 февраля 2024 г. частично удовлетворил иск:

• признал самовольной постройкой некапитальный вспомогательный объект (125 кв. м) в связи с тем, что его конструкции выходили за границы земельного участка на 1 кв. м, что нарушало права третьих лиц;
• обязал ответчика снести этот объект, установив судебную неустойку 1000 руб. за каждый день просрочки;
• в удовлетворении требования о сносе двухэтажного капитального строения отказал, указав на несоразмерность избранного истцом способа защиты, поскольку, по выводам проведённой судебной строительно-технической экспертизы, эксплуатация объекта осуществлялась в соответствии с назначением земельного участка.

2.2. Апелляционное определение (первое)

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда 1 августа 2024 г. не согласилась с выводами районного суда в части отказа в сносе двухэтажного строения. Апелляция указала, что из общедоступных сведений в сети «Интернет» следует, что объект фактически используется как гостиница (имеет вывеску, номера). В связи с этим:

• решение суда в части отказа в сносе двухэтажного объекта отменено;
• двухэтажное строение признано самовольной постройкой, на ответчика возложена обязанность снести его в трёхмесячный срок;
• судебная неустойка увеличена с 1000 руб. до 10 000 руб. за каждый день просрочки.

2.3. Первое кассационное обжалование

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции 5 декабря 2024 г. отменил апелляционное определение и направил дело на новое апелляционное рассмотрение. Кассация указала на отсутствие в деле относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о фактическом использовании жилого дома в качестве гостиницы.

2.4. Повторное апелляционное рассмотрение

20 марта 2025 г. судебная коллегия Краснодарского краевого суда вновь рассмотрела дело. Суд оценил представленные доказательства, включая:

• сведения, размещённые в открытых источниках в сети «Интернет»;
• наличие на фасаде строения вывески;
• изолированность помещений внутри дома, устройство дополнительных санузлов;
• выводы судебной экспертизы в части технических характеристик и планировки.

Апелляция пришла к выводу, что двухэтажный объект капитального строительства используется как гостиница, что не соответствует разрешённому использованию земельного участка (ИЖС). Поскольку разрешение на строительство (реконструкцию) и акт ввода в эксплуатацию отсутствовали, суд признал объект самовольной постройкой и возложил на ответчика обязанность по его сносу. При этом суд отказал во взыскании судебной неустойки, посчитав её несоразмерной.

В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

2.5. Второе кассационное обжалование

Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции 28 августа 2025 г. вновь отменил апелляционное определение и направил дело на новое рассмотрение. Кассация указала:

• суд апелляционной инстанции не учёл наличие в деле разрешений на строительство и на завершение строительства, выданных уполномоченным органом (распоряжения 1999 и 2001 годов, разрешение на завершение строительства);
• вывод о признании самовольной постройкой некапитального объекта также ошибочен, поскольку выход его конструкций за границы участка сам по себе не является достаточным основанием для сноса.

3. Позиция Верховного Суда Российской Федерации

Заместитель Генерального прокурора РФ и администрация федеральной территории «Сириус» обратились в Верховный Суд РФ с кассационными жалобами (представлением) на определение кассационного суда от 28 августа 2025 г.

3.1. Процессуальные основания для отмены

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, изучив материалы дела, признала, что кассационным судом общей юрисдикции допущены существенные нарушения норм процессуального права.

Суд указал на следующие ключевые моменты:

1. Полномочия кассационного суда. В соответствии с ч. 1 ст. 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции проверяет законность судебных постановлений, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения и толкования норм материального и процессуального права в пределах доводов кассационных жалобы, представления.
2. Недопустимость переоценки доказательств. Согласно ч. 3 ст. 390 ГПК РФ кассационный суд не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими и определять, какое судебное постановление должно быть принято при новом рассмотрении дела.
3. Разъяснения Пленума Верховного Суда РФ. Пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22 июня 2021 г. № 17 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регулирующих производство в суде кассационной инстанции» разъясняет, что оценка доказательств кассационным судом не допускается. Однако если судами первой и (или) апелляционной инстанций допущены нарушения норм процессуального права при исследовании и оценке доказательств (например, судебное постановление основано на недопустимых доказательствах), кассационный суд учитывает эти обстоятельства при вынесении определения.

3.2. Применение норм к обстоятельствам дела

Верховный Суд установил, что суд апелляционной инстанции при повторном рассмотрении дела выполнил свою обязанность по исследованию и оценке доказательств:

• были изучены сведения из сети «Интернет»;
• приняты во внимание вывеска на фасаде, изолированность помещений, наличие дополнительного санитарно-технического оборудования;
• экспертное заключение оценено наряду с другими доказательствами.

На основе совокупности этих доказательств апелляция сделала вывод о фактическом использовании двухэтажного объекта в качестве гостиницы, что не соответствует разрешённому использованию земельного участка. Отсутствие разрешения на строительство для объекта гостиничного типа в совокупности с нарушением правил землепользования образует состав самовольной постройки по смыслу ст. 222 ГК РФ.

Кассационный суд, отменяя апелляционное определение, вышел за пределы своих полномочий: он фактически переоценил доказательства, указав на наличие старых разрешений на строительство (1999–2001 годов) и на недопустимость признания самовольной постройкой некапитального объекта. Однако оценка этих доказательств и установление обстоятельств относятся к компетенции судов первой и апелляционной инстанций.

3.3. Итоговое решение

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ:

• отменила определение Четвёртого кассационного суда общей юрисдикции от 28 августа 2025 г.;
• оставила в силе решение Адлерского районного суда г. Сочи от 9 февраля 2024 г. в неотменённой части и апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 20 марта 2025 г.

Определение Верховного Суда РФ от 17 марта 2026 г. № 18-КГПР26-13-К4