1. Дело о гостинице в Анапе (Определение от 2 декабря 2025 г.)
Суть спора: Администрация г-к Анапа потребовала снести пятиэтажное здание, которое собственники возвели на участке с видом разрешенного использования «индивидуальное жилищное строительство, гостевые дома». Застройщики утверждали, что это жилой дом, и просили признать на него право собственности.
Решения нижестоящих судов:
- Суд первой инстанции (Анапа) пошел на компромисс: обязал снести только мансардный (четвертый) этаж, а в остальной части признал право собственности на 4-этажный жилой дом.
- Апелляция (Краснодарский краевой суд) отменила это решение и полностью удовлетворила иск администрации, признав все пятиэтажное здание гостиницей и обязав снести его целиком.
- Кассация (Четвертый КСОЮ) оставила решение апелляции в силе.
Позиция Верховного Суда РФ: ВС РФ оставил без изменения решение апелляции и кассации, полностью поддержав снос.
- Ключевой вывод: Застройщики использовали упрощенную процедуру уведомления о строительстве, которая предназначена только для добросовестных граждан, строящих дом для себя. Экспертиза однозначно установила, что объект является гостиницей для сезонного размещения (номера, коммерческая инфраструктура). Возведение гостиницы на участке под ИЖС — это грубое нарушение вида разрешенного использования. Упрощенный порядок (ст. 51.1 ГрК РФ) к таким объектам неприменим. Снос всего здания — единственно возможная санкция, так как приведение в соответствие невозможно из-за коммерческого назначения.
Определение ВС РФ от 2 декабря 2025 г. № 18-КГ25-365-К4 (https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2511200)
Город: Анапа
2. Дело о гостинице в Сочи (Определение от 11 ноября 2025 г.)
Суть спора: Администрация г. Сочи обратилась с иском о сносе трехэтажного объекта, который был возведен на участке для ИЖС. Застройщик получил уведомление на строительство жилого дома площадью 295,5 кв.м, но экспертиза показала, что фактически это гостиница из шести номеров.
Решения нижестоящих судов:
- Суд первой инстанции (Лазаревский районный суд г. Сочи) отказал в иске, посчитав, что объект возведен при наличии уведомления, без нарушений прав и угрозы жизни.
- Апелляция (Краснодарский краевой суд) отменила это решение и удовлетворила иск о сносе.
- Кассация (Четвертый КСОЮ) оставила решение апелляции в силе.
Позиция Верховного Суда РФ: ВС РФ оставил без изменения акты апелляции и кассации.
- Ключевой вывод: Суд установил факт злоупотребления правом со стороны застройщика. Полученное уведомление на строительство индивидуального жилого дома было использовано для возведения коммерческого объекта (гостиницы). Это является самостоятельным и достаточным основанием для сноса самовольной постройки. Вид разрешенного использования земельного участка («для ИЖС») императивно запрещает строительство гостиниц. Застройщик, действуя недобросовестно, принял на себя все риски сноса.
Определение ВС РФ от 11 ноября 2025 г. № 18-КГ25-341-К4 (https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2501064)
Город: Сочи
3. Дело о «карликовом» доме в Майкопском районе (Определение от 18 ноября 2025 г.)
Суть спора: Застройщик арендовал участок под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), затем построил объект площадью 16,7 кв.м, зарегистрировал его как жилой дом и выкупил весь участок площадью 3314 кв.м без торгов по цене земли под ИЖС. Прокуратура оспорила сделку, администрация потребовала сноса.
Решения нижестоящих судов:
- Суд первой инстанции (Майкопский районный суд Республики Адыгея) удовлетворил иск администрации о сносе.
- Апелляция (Верховный суд Республики Адыгея) подтвердила снос.
- Кассация (Четвертый КСОЮ) оставила решение в силе.
Позиция Верховного Суда РФ: ВС РФ оставил без изменения решения о сносе.
- Ключевой вывод: Решающее значение имела преюдиция (ч. 2 ст. 61 ГПК РФ). Ранее вступившим в законную силу судебным актом уже было установлено, что здание площадью 16,7 кв.м не может быть признано жилым домом. Следовательно, у застройщика не возникло преимущественного права на выкуп участка без торгов. Самовольная постройка подлежит сносу, а земельный участок — рекультивации. Схема по получению земли в собственность под видом крошечного строения была признана недействительной.
Определение ВС РФ от 18 ноября 2025 г. № 18-КГ25-414-К4 (https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2507566)
Регион: Республика Адыгея, Майкопский район
4. Дело о магазинах в Краснодаре (Определение от 25 ноября 2025 г.)
Суть спора: Собственники возвели на участке в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-1) два объекта, которые использовались как магазины («Фермерские продукты»). Они утверждали, что это некапитальные строения, разрешение на которые не требуется.
Решения нижестоящих судов:
- Суд первой инстанции (Прикубанский районный суд г. Краснодара) отказал в иске, приняв довод о некапитальности объектов.
- Апелляция (Краснодарский краевой суд) отменила решение и удовлетворила иск о сносе.
- Кассация (Четвертый КСОЮ) оставила решение апелляции в силе.
Позиция Верховного Суда РФ: ВС РФ оставил без изменения решение апелляции и кассации.
- Ключевой вывод: Даже если строение формально является «некапитальным», оно может быть признано самовольной постройкой и снесено. Решающими являются два обстоятельства. Во-первых, объекты возведены с нарушением градостроительного регламента (несоблюдение минимальных отступов от красных линий улиц — 5 метров). Во-вторых, они используются для коммерческой деятельности (магазины), что не соответствует основному виду разрешенного использования зоны «Ж-1» (индивидуальные жилые дома). Суд подчеркнул, что ответчики действовали недобросовестно, маскируя коммерцию под вспомогательные строения.
Определение ВС РФ от 25 ноября 2025 г. № 18-КГ25-296-К4 (https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2505116)
Город: Краснодар
5. Дело об игнорировании экспертизы в Сочи (Определение от 14 октября 2025 г.)
Суть спора: Администрация потребовала снести трехэтажный объект недвижимости в Сочи, утверждая, что он возведен без разрешения. Экспертиза показала, что объект соответствует всем нормам, не создает угрозы и не нарушает вид разрешенного использования («предпринимательство»).
Решения нижестоящих судов:
- Суд первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи), приняв во внимание экспертизу, отказал в иске.
- Апелляция (Краснодарский краевой суд) отменила это решение и удовлетворила иск, просто заявив, что объект создает угрозу, но не назначив повторной экспертизы и не мотивировав, почему она не согласна с выводами первой экспертизы.
- Кассация (Четвертый КСОЮ) оставила решение апелляции в силе.
Позиция Верховного Суда РФ: ВС РФ отменил решение апелляции и кассации, направив дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
- Ключевой вывод: Это важнейшее процессуальное решение. Суд апелляционной инстанции, если он сомневается в выводах судебной экспертизы, не может просто «отвергнуть» ее. Он обязан в соответствии со ст. 87 ГПК РФ обсудить вопрос о назначении повторной или дополнительной экспертизы. Немотивированный отказ от экспертных выводов и отсутствие в апелляционном определении конкретных ссылок на доказательства, опровергающие экспертизу, являются существенным нарушением процессуального права.
Определение ВС РФ от 14 октября 2025 г. № 18-КГ25-382-К4 (https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2501064)
Город: Сочи
6. Дело о разделе здания в Сочи (Определение от 28 октября 2025 г.)
Суть спора: Администрация потребовала снести объект, который был разделен на 22 помещения. Изначально участок был под ИЖС, затем через суд застройщик изменил вид разрешенного использования на «предпринимательство» и назначение здания на «нежилое». Позже это решение суда было отменено, участок снова стал ИЖС, а здание — жилым домом. Экспертиза подтвердила безопасность объекта.
Решения нижестоящих судов:
- Суд первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи) отказал в иске, опираясь на экспертизу.
- Апелляция (Краснодарский краевой суд) отменила решение и удовлетворила иск о сносе, немотивированно отвергнув экспертизу.
- Кассация (Четвертый КСОЮ) оставила решение апелляции в силе.
Позиция Верховного Суда РФ: ВС РФ отменил решение апелляции и кассации.
- Ключевой вывод: Апелляция грубо нарушила процессуальные нормы, не мотивировав свой отказ от принятия экспертного заключения и не назначив повторной экспертизы. Суд также указал, что апелляция не дала оценки тому факту, что на момент вынесения ее решения действовал иной правовой режим земельного участка (ИЖС), а не «предпринимательство».
Определение ВС РФ от 28 октября 2025 г. № 18-КГ25-322-К4 (https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2505116)
Город: Сочи
7. Дело о предпринимательстве в Сочи (Определение от 30 сентября 2025 г.)
Суть спора: Идентично делу № 6. Застройщик на участке под ИЖС возвел нежилое 3-этажное здание, разделенное на 16 помещений. Вид разрешенного использования участка был изменен на «предпринимательство», но затем это изменение отменили. Экспертиза подтвердила безопасность и соответствие нормам, указав на незначительное нарушение коэффициента использования территории.
Решения нижестоящих судов:
- Суд первой инстанции отказал в иске.
- Апелляция (Краснодарский краевой суд) отменила решение и удовлетворила иск.
- Кассация (Четвертый КСОЮ) оставила решение апелляции в силе.
Позиция Верховного Суда РФ: ВС РФ отменил решения апелляции и кассации.
- Ключевой вывод: ВС РФ вновь указал на немотивированный отказ апелляции от выводов судебной экспертизы и невыполнение указания вышестоящего суда о необходимости назначения дополнительной экспертизы. Суд подчеркнул, что экспертиза установила лишь незначительное нарушение, которое можно устранить объединением земельных участков, и что объект не создает угрозы жизни и здоровью. При таких обстоятельствах снос как крайняя мера несоразмерен допущенному нарушению.
Определение ВС РФ от 30 сентября 2025 г. № 18-КГ25-290-К4 (https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2507566)
Город: Сочи
8. Дело о полномочиях ФТ «Сириус» (Определение от 17 февраля 2026 г.)
Суть спора: Администрация г. Сочи (а затем ее правопреемник — администрация ФТ «Сириус») требовала снести объект, возведенный на участке в зоне оползневых процессов и зеленых насаждений. Ранее суд признал незаконным отказ в выдаче уведомления на строительство, но это решение касалось только формальных оснований.
Решения нижестоящих судов:
- Суд первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи) отказал в иске.
- Апелляция (Краснодарский краевой суд) оставила решение без изменения.
- Кассация (Четвертый КСОЮ) оставила решения в силе.
Позиция Верховного Суда РФ: ВС РФ отменил все три акта и направил дело на новое рассмотрение.
- Ключевые выводы: Во-первых, ВС РФ разъяснил, что надлежащим истцом по данному делу является администрация ФТ «Сириус», а не администрация г. Сочи. Суды незаконно привлекли ее в качестве третьего лица, ограничив процессуальные права. Во-вторых, суды проигнорировали тот факт, что участок находится в функциональной зоне зеленых насаждений общего пользования и в зоне оползневых процессов. В-третьих, апелляция необоснованно отказала в удовлетворении ходатайства о назначении строительно-технической экспертизы, лишив истца возможности доказать нарушения.
Определение ВС РФ от 17 февраля 2026 г. № 18-КГ26-10-К4 (https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2501068)
Город: Сочи (ФТ «Сириус»)
9. Дело о способе приведения в соответствие (Определение от 10 февраля 2026 г.)
Суть спора: Администрация г. Сочи (впоследствии ФТ «Сириус») требовала сноса объекта. Апелляция назначила экспертизу, которая выявила нарушения противопожарных норм и правил застройки, но указала, что они устранимы (возведение противопожарных стен, снос котельной, реконструкция по проекту). Апелляция вынесла решение: привести в соответствие, а если не будет исполнено — снести.
Решения нижестоящих судов:
- Суд первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи) ранее удовлетворил иск о сносе.
- Апелляция (Краснодарский краевой суд) вынесла новое решение о приведении в соответствие с возможностью сноса при неисполнении.
- Кассация (Четвертый КСОЮ) отменила апелляционное определение, указав, что в нем нет конкретного перечня строительных работ, и направила дело на новое рассмотрение.
Позиция Верховного Суда РФ: ВС РФ отменил решение кассации и оставил в силе апелляционное определение.
- Ключевой вывод: Кассационный суд превысил свои полномочия. Суд апелляционной инстанции, назначая приведение постройки в соответствие, не обязан перечислять в резолютивной части конкретный перечень строительных работ (какую именно стену снести, где пристроить и т.д.). Достаточно указать, какие параметры должны быть достигнуты (минимальные отступы, максимальная площадь застройки и т.п.). Конкретный способ исполнения (проект, порядок работ) определяется должником в рамках градостроительного законодательства.
Определение ВС РФ от 10 февраля 2026 г. № 18-КГ26-3-К4 (https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2522340)
Город: Сочи (ФТ «Сириус»)
10. Дело об администрации ФТ «Сириус» (Определение от 17 февраля 2026 г.)
Суть спора: Администрация ФТ «Сириус» потребовала сноса двух трехэтажных зданий с бассейнами, которые были возведены на участках под ИЖС и обладали признаками многоквартирных домов (разделены на отдельные помещения, есть общие коридоры, коммерческая инфраструктура). Застройщики имели разрешение на реконструкцию индивидуальных жилых домов, но построили иное.
Решения нижестоящих судов:
- Суд первой инстанции (Адлерский районный суд г. Сочи) удовлетворил иск о сносе.
- Апелляция (Краснодарский краевой суд) оставила решение в силе.
- Кассация (Четвертый КСОЮ) отменила эти акты, посчитав, что суды не выяснили, создают ли объекты угрозу, и не учли, что на реконструкцию были выданы уведомления.
Позиция Верховного Суда РФ: ВС РФ отменил решение кассации и оставил в силе решение суда первой инстанции и апелляции.
- Ключевой вывод: Кассация вышла за пределы своих полномочий и фактически переоценила доказательства. Суды первой инстанции и апелляции уже установили, что объекты имеют признаки многоквартирных домов (изолированные помещения, коридоры, места общего пользования) и, по сути, являются гостиницами. Это прямое нарушение вида разрешенного использования «ИЖС». Бассейны обоснованно признаны объектами капитального строительства, увеличивающими нагрузку на инфраструктуру. ВС РФ подчеркнул, что снос в данном случае — единственная адекватная санкция, так как нарушение является существенным и неустранимым.
Определение ВС РФ от 17 февраля 2026 г. № 18-КГ26-11-К4 (https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2528258)
Город: Сочи (ФТ «Сириус»)
Если у вас есть положительная судебная экспертиза о безопасности и соответствии нормам (кроме ВРИ), вы имеете все шансы отстоять объект в ВС РФ, даже если апелляция вынесла решение о сносе. Главное — добиваться назначения повторной экспертизы при сомнениях суда.
