Осень 2025 Подборка дел ВС РФ по самовольным постройкам

1. Дело № 18-КГ25-296-К4 (г. Краснодар), дата определения: 25 ноября 2025 г.

Ссылка: https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2511210
Суть спора: Администрация требовала снести два торговых объекта, возведенных на участке для малоэтажной жилой застройки без разрешения и с нарушением отступа от красной линии.
Суд первой инстанции: Отказал в иске, посчитав объекты некапитальными.
Апелляция и кассация: Удовлетворили иск.
Позиция ВС РФ: Определения апелляции и кассации оставлены в силе. ВС РФ указал, что постройки имеют прочную связь с землей и являются объектами капитального строительства. Их возведение с нарушением вида разрешенного использования участка и без разрешительной документации, с пренебрежением правилами об отступах от красных линий, создает угрозу для жизни и здоровья граждан, что является достаточным основанием для сноса.

2. Дело № 18-КГ25-322-К4 (г. Сочи), дата определения: 28 октября 2025 г.

Ссылка: https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2501068
Суть спора: Администрация требовала снести объект капитального строительства, признанный в ходе разбирательств гостиницей, возведенной без разрешения и не по целевому назначению.
Суд первой инстанции: Отказал в иске.
Апелляция и кассация: Отменили решение первой инстанции и удовлетворили иск.
Позиция ВС РФ: Определения апелляции и кассации отменены, дело направлено на новое рассмотрение. ВС РФ указал, что суд апелляционной инстанции, критически оценив выводы первоначальной судебной экспертизы, необоснованно отклонил их, не назначив по собственной инициативе повторную экспертизу и не мотивировав свои сомнения в её правильности (нарушение ст. 87 ГПК РФ).

3. Дело № 18-КГ25-341-К4 (г. Сочи), дата определения: 11 ноября 2025 г.

Ссылка: https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2505116
Суть спора: Администрация требовала снести трехэтажное строение, возведенное на участке для ИЖС.
Суд первой инстанции: Отказал в иске.
Апелляция и кассация: Отменили решение первой инстанции и удовлетворили иск.
Позиция ВС РФ: Определения апелляции и кассации оставлены в силе. ВС РФ отметил, что ответчик злоупотребил правом на упрощенный порядок строительства, возведя под видом жилого дома гостиницу для коммерческой деятельности на участке, где такой вид использования не допускается. Это является безусловным основанием для сноса.

4. Дело № 18-КГ25-382-К4 (г. Сочи), дата определения: 14 октября 2025 г.

Ссылка: https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2501064
Суть спора: Администрация требовала сноса трехэтажного нежилого здания.
Суд первой инстанции: Отказал в иске.
Апелляция и кассация: Отменили решение первой инстанции и удовлетворили иск.
Позиция ВС РФ: Определения апелляции и кассации отменены, дело направлено на новое рассмотрение. ВС РФ указал, что апелляция, отменив решение суда первой инстанции, пришла к противоположным выводам, но не мотивировала их. Апелляционное определение не содержало ссылок на то, какие существенные нарушения были допущены, почему объект не соответствует виду разрешенного использования и чем конкретно создает угрозу (нарушение ст. 198 и 329 ГПК РФ).

5. Дело № 18-КГ25-290-К4 (г. Сочи), дата определения: 30 сентября 2025 г.

Ссылка: https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2494568
Суть спора: Администрация требовала сноса нежилого здания, разделенного на 16 помещений, возведенного на участке с видом разрешенного использования «для ИЖС».
Суд первой инстанции: Отказал в иске.
Апелляция и кассация: Отменили решение первой инстанции и удовлетворили иск.
Позиция ВС РФ: Определения апелляции и кассации отменены, дело направлено на новое рассмотрение. ВС РФ указал, что апелляционная инстанция не оценила существенность допущенных нарушений (нарушение вида разрешенного использования участка и превышение коэффициента застройки) и не рассмотрела возможность сохранения постройки в измененном виде (например, как жилой дом), предусмотренную законом как более мягкая мера, чем снос.

6. Дело № 18-КГ25-227-К4 (г. Сочи), дата определения: 30 сентября 2025 г.

Ссылка: https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2499320
Суть спора: Администрация требовала сноса четырех жилых домов блокированной застройки, указав, что фактически это один трехэтажный объект.
Суд первой инстанции: Отказал в иске.
Апелляция и кассация: Отменили решение первой инстанции и удовлетворили иск.
Позиция ВС РФ: Определения апелляции и кассации отменены, дело направлено на новое рассмотрение. ВС РФ указал, что суды не учли разъяснения Пленума ВС РФ о необходимости оценки существенности нарушений. Несмотря на выявленное несоответствие минимальным отступам от границ участка, экспертиза установила, что это нарушение не создает угрозы и может быть неустранимо. Суды не дали оценки этому обстоятельству.

7. Дело № 18-КГ25-304-К4 (г. Анапа), дата определения: 23 сентября 2025 г.

Ссылка: https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2490568
Суть спора: Администрация требовала сноса гостевого дома, построенного на участке с разрешенным использованием «для ИЖС и гостиничное обслуживание».
Суд первой инстанции: Удовлетворил иск.
Апелляция и кассация: Оставили решение без изменения.
Позиция ВС РФ: Определения судов всех инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение. ВС РФ указал, что для строительства объектов ИЖС не требуется разрешение на строительство, достаточно уведомления. Суды не учли этот факт и не выяснили вопрос о возможности приведения постройки в соответствие с требованиями (например, изменение функционального назначения) без ее сноса.

8. Дело № 18-КГ25-235-К4 (г. Туапсе), дата определения: 23 сентября 2025 г.

Ссылка: https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2490970
Суть спора: Администрация требовала снести жилой дом, построенный на участке, договор аренды которого был позже расторгнут судом.
Суд первой инстанции: Удовлетворил иск.
Апелляция и кассация: Оставили решение без изменения.
Позиция ВС РФ: Определения судов всех инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение. ВС РФ указал, что суды оставили без внимания факт выдачи разрешения на строительство, которое действовало на момент начала строительства. Также было проигнорировано решение суда, которым отмена этого разрешения была признана незаконной.

9. Дело № 18-КГ25-301-К4 (г. Сочи), дата определения: 16 сентября 2025 г.

Ссылка: https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2492142
Суть спора: Администрация требовала признать реконструкцию шестиэтажного здания и строительство трех новых зданий самовольными и снести их.
Суд первой инстанции: Отказал в иске.
Апелляция и кассация: Отменили решение первой инстанции и удовлетворили иск.
Позиция ВС РФ: Определения апелляции и кассации отменены, дело направлено на новое рассмотрение. ВС РФ указал, что апелляция необоснованно отвергла выводы экспертиз, которые квалифицировали работы как капитальный ремонт (не требующий разрешения), а новые строения — как вспомогательные. Суд также не установил, какой именно материально-правовой интерес администрации будет восстановлен сносом.

10. Дело № 18-КГ25-280-К4 (г. Сочи), дата определения: 16 сентября 2025 г.

Ссылка: https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2491440
Суть спора: Администрация требовала сноса трехэтажного жилого дома, возведенного на участке для садоводства, указав на нарушение правил землепользования.
Суд первой инстанции: Удовлетворил иск.
Апелляция и кассация: Оставили решение без изменения.
Позиция ВС РФ: Определения судов всех инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ВС РФ указал, что суд, назначив экспертизу и получив заключение о соответствии строения всем нормам и об отсутствии угрозы, тем не менее, безмотивно отверг его выводы. Суд не установил существенность допущенных нарушений и не поставил на обсуждение вопрос о проведении повторной экспертизы.

11. Дело № 18-КГ25-254-К4 (г. Сочи), дата определения: 16 сентября 2025 г.

Ссылка: https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2491438
Суть спора: Администрация требовала сноса нежилого здания, зарегистрированного как жилой дом, но впоследствии переведенного в нежилое судебным актом (впоследствии отмененным), и разделенного на 22 помещения.
Суд первой инстанции: Отказал в иске.
Апелляция и кассация: Отменили решение первой инстанции и удовлетворили иск.
Позиция ВС РФ: Определения апелляции и кассации отменены, дело направлено на новое рассмотрение. ВС РФ указал, что суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что в результате поворота исполнения отмененного судебного акта объекту был возвращен статус «жилого дома», а участку — вид разрешенного использования «для ИЖС». Суд не оценил возможность использования объекта в новом, соответствующем закону качестве.

12. Дело № 18-КГ25-286-К4 (г. Сочи), дата определения: 2 сентября 2025 г.

Ссылка: https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/2487498
Суть спора: Аналогично делу № 18-КГ25-290-К4: администрация требовала сноса объекта, изначально построенного как жилой дом на участке для ИЖС, переведенного в нежилое и разделенного на 16 помещений.
Суд первой инстанции: Отказал в иске.
Апелляция и кассация: Отменили решение первой инстанции и удовлетворили иск.
Позиция ВС РФ: Определения апелляции и кассации отменены, дело направлено на новое рассмотрение. ВС РФ привел те же доводы, что и по делу № 18-КГ25-254-К4: апелляция не учла изменения, произошедшие в результате поворота исполнения судебного акта (возврат статуса жилого дома), и не рассмотрела возможность сохранения постройки в качестве жилого дома, что является более мягкой мерой.